申请不动产登记,真的不能自己代理与双方代理吗?

A公司系坐落于上海某处房屋的所有权人。2014年12月5日,B以A公司的委托代理人身份至青浦区房地产登记机构办理抵押权登记,提交的房地产登记申请书抵押权人栏由B签名,抵押人栏由B在代理人处签名。提交的委托书中,委托人为A公司,受托人为B,委托期限为2014年12月5日至2015年3月4日,委托内容中有:办理上述房屋所有权他项权利登记事宜;领取房地产登记证明。委托书落款加盖A公司的公章及法定代表人的私章。提交的房屋抵押借款合同中,抵押人为A公司,抵押权人为B,主要内容为抵押人同意将其合法拥有的坐落于某处的房屋作为抵押向抵押权人借款1000万元,借款期限为2014年12月5日至2015年3月4日。2014年12月8日,房地产登记机构办理了抵押权登记。2016年12月9日,A公司作为原告,向法院提起行政诉讼,请求判令被告上海市不动产登记局撤销该抵押登记,法院追加B为第三人参加诉讼。

上海市青浦区人民法院经审理认为,本案登记机构根据当事人的申请办理房地产抵押权利登记,收集的材料齐全,程序合法,适用法律法规正确。虽然在办理房地产抵押权利登记时,A公司法定代表人未到现场,但B提交了其作为A公司代理人的委托书原件以及当事人身份证明等材料,上海市不动产登记局的审查行为已达到了《上海市房地产登记条例》所规定的审核目的和审核标准,遂于2017年5月11日做出判决:驳回原告A公司的诉讼请求。

一审判决后,A公司不服,向上海市第三中级人民法院提出上诉。二审法院经审理认为:根据B申请时提交的材料,上诉人A委托了第三人B办理涉案房屋所有权他项权利登记事宜、领取房地产登记证明等事项,第三人申请时亦提交了法定的申请材料,被上诉人上海市不动产登记局据此做出被诉抵押权登记并无不当,未违反相关法律、法规的规定。上诉人A公司对申请材料中委托书的异议,亦缺乏相应的事实根据和法律依据,法院难以支持。2017年7月27日,上诉法院做出判决:驳回上诉,维持原判。

案例中最主要的争议焦点在于,委托代理申请不动产登记是否属于法律禁止的自己代理。从表面看,合同一方当事人持其对方当事人的授权委托书,或者合同双方当事人共同委托同一代理人到登记机构申请登记,有些类似民法中的自己代理或双方代理,但其实质并不完全相同。那种认为申请不动产登记不允许自己代理和双方代理的观点,实际上是对代理制度的一种误解,登记机构可以受理此类申请。

1、 涉案当时的法律法规并无相关明文规定。

自己代理、双方代理仅是民法理论上的概念,《民法通则》及司法解释对此未予规定。涉案当时,其他法律法规亦均无自己代理、双方代理之规定。按照民事领域“法无禁止即自由”的原则,当事人可以依照《民法通则》第63条关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定,应当由本人实施的民事法律行为,不得代理”之规定,自由委托代理人实施行为。

2 、委托申请登记行为不属于自己代理或双方代理。

不动产物权变动实际有两个过程,一是双方达成合意,签订合同的法律行为,属于债权变动行为;二是当事人向登记机构申请登记的行为,这是合同签订后的履行手续行为,属于物权变动行为。两个过程均属于法律行为,但存在实质不同。第一个过程中,如果委托一方签订合同(如借款合同、抵押合同的甲乙双方由同一人签字),因双方当事人利益难免冲突,应属于法律禁止的自己代理或双方代理。第二个过程中,如果委托一方申请不动产登记(如借款合同、抵押合同由甲乙双方亲自签字,仅委托一方申请不动产登记),这只是合同签订后的履行手续行为,不属于自己代理或双方代理。根据《不动产登记暂行条例》第15条“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”的规定,以及《不动产登记暂行条例实施细则》第12条“当事人可以委托他人代为申请不动产登记”的规定,登记机构可以办理此类代理人申请的不动产登记,并未违反行政登记的强制性规定。

3 、申请登记行为不损害被代理人的法律利益。

民法理论禁止自己代理、双方代理,是为了防止代理人为了自己或合同一方当事人的利益而滥用代理权,从而可能侵害被代理人的合法利益。一般认为,在自己代理的情形中,代理人自己的利益可能会与被代理人的利益发生冲突,代理人往往更会注重自己的利益,从而损害被代理人的利益。在双方代理的情形中,双方当事人利益难免冲突,不免会厚此薄彼,很容易损害其中一方当事人的利益。登记实务中,不动产登记的基础买卖、抵押合同等由双方当事人亲自签订,基础法律关系合同的权利义务关系已经确定,代理人只是依照当事人已签订的合同,代为办理申请登记这一合同的履行手续,这一行为无法改变之前双方当事人已达成合意的权利义务,不会出现实质性利益冲突的情形,不会影响当事人的实际权利。因此,申请登记行为不会损害被代理人的法律利益,而是忠于被代理人履行合同的法律利益,还能给无法亲自到场的被代理人带来诸多方便,其后果有利于被代理人。

4 、尊重被代理人的意思自治。

虽然现行法律法规对自己代理、双方代理未予明文规定,但通说认为自己代理、双方代理属于滥用代理权的主要类型,从而应当被禁止。即使当事人已完成代理行为,也属无效的代理行为,除非事前得到被代理人的同意或事后追认。因为禁止自己代理和双方代理旨在保护被代理人的利益,但如果被代理人同意或追认,说明被代理人认可该行为,并未觉得损害其利益或愿意承担风险,则登记机构无干涉或保护之必要。

5 、《民法总则》设置了允许自己代理与双方代理的例外情形。

2017年10月1日起施行的《民法总则》,完善了代理制度规则体系,首次确认了关于自己代理和双方代理的规定,其第168条规定:“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为,但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为,但是被代理人的双方同意或者追认的除外。”如前所述,笔者认为,不动产登记实务中合同一方当事人持合同相对方当事人的授权委托书或者合同双方当事人共同委托同一代理人到登记机构申请登记的情形,不属于民法中的自己代理或双方代理。退一步而言,如果一定要将该行为定性为民事法律行为的自己代理或双方代理,则依据《民法总则》第168条规定,因获得了“被代理人的同意或追认”而构成自己代理或双方代理“例外有效”的情形,登记机构也可以受理此类登记。

管理员发表于2019-05-15 13:05 阅读697