公证书被撤销,可否直接申请更正登记

申请人故意隐瞒事实取得公证书,在查实后公证书被撤销的情况下,是否可直接申请对不动产权证书办理更正登记?本文试通过一个案例总结实践中此类问题的解决思路。

1999年2月24日,朱某(女)和周某(男)登记结婚(双方均系再婚,婚后未生育子女)。婚后周某单位分配一套住房,随后参加了房改,为朱某和周某共同共有的房屋。2001年1月28日,男方周某与其女儿(与前妻所生)周小某签订赠与合同,将上述房屋赠与女儿。2002年1月31日,双方就赠与合同进行了公证。同年11月6日,房屋登记机构向其女儿周小某颁发了房屋所有权证。

2010年,周小某与马某结婚,婚后生育一子一女。2016年10月,周小某去世,后母朱某在整理其遗物时发现前述房屋已于2002年过户于周小某名下。同年10月12日,公证处作出撤销公证书的决定。周某也承认与女儿周小某在申办赠与合同公证时对周某的婚姻状况进行了虚假陈述,故意隐瞒了周某再婚事实,现申请撤销向周小某颁发的房屋所有权证并更正恢复原登记在周某名下的房屋所有权证,然而不动产登记机构不予办理。

1、申请人认为登记结果错误申请更正登记,不动产登记机构登记无过错而不予办理。

申请人朱某、周某认为,对于登记错误行为,依据《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第79条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,可以申请更正登记”,第80条“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记,不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的,应当予以更正”等规定,不动产登记机构应当对于登记结果错误进行更正登记。

而不动产登记机构认为,该房屋登记行为在办理时各项资料齐全,符合当时登记条件,登记无过错。且该房屋系周小某遗产,包括周某在内,周小某的丈夫、子女以及生母作为遗产继承人均与房屋的处理结果有利害关系,需权利人、利害关系人协商一致才能申请办理更正登记。

2、申请人以隐瞒事实的手段取得公证书,现以公证书撤销为由直接申请撤证不适用更正登记。

公证书的撤销仅意味着公证效力自始无效。2016年,公证处依据《公证法》第39条“当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的,可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者事实不符的,公证机构应当撤销该公证书并予以公告,该公证书自始无效”的规定,决定撤销所涉及的公证书。

现该公证书已经撤销并且自2002年1月31日至2016年10月12日一直无效。然而公证无效并不意味着赠与合同的自然无效。对此,可参照《合同法》与《物权法》等法律的相关规定。

《合同法》第32条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立;第35条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点;第44条规定,依法成立的合同自成立时生效,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

《物权法》第6条明确,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”。第9条则规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

所以依法成立的不动产赠与合同,登记完成产生效力,而与是否对不动产赠与合同进行公证并不相关。因此,本案例中周某与周小某之间公证书的撤销与其公证内容(即该房屋的赠与合同)的生效与否并不相关。

此外,公证书并非不动产登记的法定条件,该房屋转移登记的行政行为依法依规。

《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起九十日内申请转移登记。申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”

《房屋登记办法》第33条也规定了申请房屋所有权转移登记应当提交的材料:登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料、其他必要材料(前款第四项材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料)。

据此,赠与合同是涉案房屋转移登记的权源资料,公证书并非房屋登记的法定条件。周某与其女儿周小某提交的申请资料齐全、符合法定形式,该房屋转移登记行为在当时确系依据充分、适用法律法规正确,符合法定形式,并无不当。

3、申请人可以相关利害人共同认定或相关法律文书判定赠与合同无效为依据,申请办理更正登记。

依据《细则》第79条,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,可以申请更正登记。
权利人申请更正登记的,应当提交下列材料:(一)不动产权属证书;(二)证实登记确有错误的材料;(三)其他必要材料。利害关系人申请更正登记的,应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料”,《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”的规定,申请人可以与相关利害人共同认定该房屋的登记结果错误,或以民事诉讼案件相关法律文书判定赠与合同无效为依据申请办理更正登记。

综上,不动产登记机构在具体办理登记业务时,遇到申请人仅以隐瞒事实的公证书撤销为由申请撤证的情况,可以建议申请人与相关权利人、利害关系人协商一致申请更正登记,协商不一致的可提起民事诉讼,以赠与合同无效的判决结果为依据申请办理更正登记。

管理员发表于2019-05-15 10:05 阅读305