“买房送花园”能否办理产权登记

“买别墅送花园”“买底层送入户花园”“买顶楼送花园露台”等宣传很多买房人都见过。本文所述的李先生在买房时也遇到这样的情况:某小区的开发商说可以赠送一个面积不小的入户花园,让房子有点别墅的感觉。他以“买别墅送花园”的方式买下该小区的一栋房屋后,申请不动产转移登记,领证时却发现不动产权证书记载的产权面积不包括花园面积。于是他对不动产登记机构未将赠送花园的面积记入产权面积的做法提出了疑议。

意见分歧

赠送的花园是否可拥有专有产权并办理不动产权证书呢?这涉及建筑物区分所有权、共同共有处分等诸多法律问题,由此引发诸多争议及纠纷。

开发商认为,其支付了小区的土地出让金,取得了土地使用权;投入资金建设了小区内各项设施,享有小区内房屋、花园、设施等的处置权。因此认为其可自由分割转让小区内的房屋所有权、土地使用权等不动产物权,不应受限制。

李先生认为,其已经按开发商签订的购房合同支付了购买房屋的对价,花园是其购买房屋的赠品,且在合同约定中注明了花园归其所有,属于《物权法》规定明示属于个人的绿地的范畴,不动产登记机构应当按《物权法》相关规定,将赠送花园登记在其名下,并在证书中记载花园的权利及面积。

小区的其他业主则提出,房屋毗邻的花园属于小区绿地的一部分,开发商售出转让区内的商品房后,按《物权法》规定,小区的绿地、道路等公共设施均归小区业主共有,开发商不再享有小区土地(含公共花园,公用道路等)等共有部分的权利,开发商无权支配及处置作为小区的绿地组成部分的花园。

办理要点

赠送花园的归属主要通过不动产登记显化,在此类营销手段中,花园实际上涉及若干面积绿地的土地使用权。确定绿地归属的依据是《物权法》第73条“建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外”的规定,但该规定未明确哪些可以专属、何为明示等判定标准。实践中,不动产登记机构只能结合司法解释和案例等,摸索业务经验,此类经验主要有以下几个方面。

花园是否专有依规划。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”据此,从司法实践的角度来看,无论是房屋,还是露台、绿地等,能否成为特定业主所有权的客体,要依据规划看其能否作为专有部分,即绿地是否在规划上专属于特定房屋。

从不动产登记的角度来看,则应重点关注专有部分的不动产单元划分情况。《不动产单元设定与代码编制规则》中明确规定了,房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分,需要依据规划许可证、建筑施工许可证、总平面图、规划竣工验收材料等文件,确定不动产登记的基本单元。可见,应通过规划批准文件及相关图件进行认定—— 如规划批准文件及相关图件中标示了赠送花园附属于特定房屋,具有构造上的独立性,能够明确区分,且具有利用上的独立性,可以排他使用,则它在区分所有权时确定为特定业主所有。否则,它就是小区绿地的一部分,属于业主共有。

花园是否明示属个人。赠送花园除了在规划上须符合专有的特征,还要达到《物权法》规定的“绿地明示属于个人”中的“明示”的要求。目前,对于明示的理解争议较大。在实践过程中,各地不动产登记机构认可的明示方式主要有规划总平面图、售楼广告资料、销售合同载明、管理规约约定、业主大会决议等。
现行城市居住区规划设计规范的规定,要求居住区的绿地率不应低于30%。小区的绿地要先满足公共绿地的需求,其应以符合规划许可为标志。再结合《城乡规划法》的相关规定,若规划的确定及修改均履行了许可公示并征求意见的程序,赠送花园是否经明示为专属特定房屋,而非公共绿地的部分,以规划行政许可(包括附属规划文件)为明示标准和明示内容比较恰当。

此外,赠送花园是物权归属从房地产开发商转移到个人的过程,除在规划上明示其可专有之外,还需对所有权转移的约定进行明示,实践中以开发商售楼广告资料、销售合同是否均载明作为判断标准比较恰当。

综合来说,“明示属于个人”的判断条件包括了规划明示为专有和广告、合同等约定明示为个人所有两个条件。

主张私有应举证。在赠送花园归属出现争议时,由谁承担证明其归属的举证义务,在相关政策法规中没有明确的规定。

《物权法》第73条明确了建筑区划内公共空间的权利归属,突出业主权益的保护,限制开发商以重复售卖或再开发的形式擅自处理和改变公共区域用途的行为。可理解为建筑区划内的绿地原则上均属于业主共有,但也有专属于个人使用的例外情形。因此笔者建议,权利主张时推定为业主共有的无需举证证明,业主个人主张归其所有的,其应举证证明推翻共有的推定。

如何看待

绿地作为小区的配套设施,是购房人判断小区品质的关键性指标,也具有潜在的商业价值。小区内部分绿地以花园等形式转让给特定业主专有使用,这样的专有约定并非全体业主直接的意见,而是开发商与个别买受人分别约定而达成,其是否构成有效的专有使用权设定协议,关键在于赠送花园是建筑物的专有部分还是小区的共有部分。

实践中,不动产登记机构不能简单以开发商谋利为由来否认设定行为无效,也要避免出现房地产开发商与部分业主形成双赢合意,损害其他业主权利。这就要求登记机构从其是否具有构造上的独立性、是否具有利用上的独立性、规划上是否专属于特定房屋、销售时是否告知其他业主等多个方面,综合判断其是建筑物的专有部分还是小区的共有部分。若经核定规划部门出具的建设工程规划许可、总平面图、施工首层图纸以及房地产开发商出具的销售广告、销售合同等相关材料,赠送花园符合在规划上专属于特定房屋,具有构造上的独立性及利用上的独立性,且房地产开发商销售时已公示,并依据规划列入商品房买卖合同中,笔者认为可认定其作为特定房屋专有部分的组成部分,可作为专有产权进行登记。否则应确定为业主共有,登记为全体业主共同共有。

本文所述的案例中,李先生要求将赠送花园登记为归其所有,则应在申请登记时向不动产登记机构提供相关证明材料。

管理员发表于2019-05-08 09:05 阅读845